<strike id="331p9"></strike>
    <address id="331p9"></address>

    <form id="331p9"><th id="331p9"><progress id="331p9"></progress></th></form>
    <address id="331p9"></address>
    <noframes id="331p9">
    <address id="331p9"></address>

        <address id="331p9"></address>

        <sub id="331p9"><dfn id="331p9"><menuitem id="331p9"></menuitem></dfn></sub>
        <noframes id="331p9"><form id="331p9"></form>
        首頁 > 資訊 > 龍城樓市

        市再曝大消息!春江水暖鴨先知,房地產巨頭裁員?

        http://www.xapycc.com      2021/10/18 10:19:00      硬核房產資訊      評論: 0

        很多人喜歡看我寫的樓市分析,因為我喜歡用數據和現象去印證樓市現狀。但是預測,我不喜歡做,我個人的觀點是少做預測,多做對策。普通購房人對樓市其實有幾個誤區:

        1. 很多購房人認為開發商對市場非常敏銳,拿地和開發做了大量市場分析一定沒錯,這就完全是鬼扯了,恰恰相反,大部分開發商對市場判斷都是失誤的,別看請了什么知名專家搞什么研究,結果其實都是為了找證據去支撐老板的想法,只要老板看漲,后面的一堆數據論證都是看漲的,我也在開發商干了很多年,太了解里面的運作模式了;
        2. 很多購房人認為中介是沒有技術含量的,這也是錯的,我可以這么說,中介行業的一線人員,其實對樓市是最敏銳的,特別是那種十年以上,經歷過樓市牛熊兩個周期的資深從業人員,當然大部分新入行的新人確實就不行了。

        這兩個誤區你懂了以后,就該明白,樓市的未來走勢,不是看開發商,而是看中介行業。

        中國房地產行業有很多研究樓市的研究院,有開發商建的,也有數據公司搞的。但是,我個人認為,對樓市研究水平最高的就是貝殼的研究院了。他們有大量一線實時數據,看他們就大致能了解房地產的現狀。

        我個人寫文章就非常喜歡用他們的數據,而且,我發現他們的數據和現象是基本匹配的,非常值得看。

        作為一個房地產行業的龐然大物,曾經一段時間吊打各大開發商的存在,最近遇到了困境,網上傳出裁員消息,這也是樓市一個巨大的利空消息。

        10月11日晚間,有網友在社交軟件上發布了貝殼找房上海研發團隊全員被優化,裁員補償為“N+3”的傳聞。隨后貝殼找房回應稱今年以來,行業環境發生較大變化,公司據此對上海地區金融等部分業務進行調整。

        各地也開啟了所謂的優化模式,這時候,按歷史的經驗看,樓市會進入一個至少半年左右的震蕩下行的短周期。

        春江水暖鴨先知,現在還沒有出現大面積的降價,但是商業地產,也就是公寓類的產品,全國蔓延的降價早就已經開啟。中介行業不僅僅是樓市重要的一部分,整個行業其實靠的是客戶的信任存活的,如果一旦出現影響非常巨大的信任危機事件,整個行業也面臨巨大危機。

        也就是我們常說的一顆耗子屎,壞了一鍋粥。

        01

        行業信任危機爆發

        最近影響中介行業的另一大事,就是中介吃250萬差價事件。

        最近,深圳一女子就遇到了困擾。她質疑花四千多萬元購房,被中介吃差價250萬。到底事件的真相是什么?這個要等最后的調查結果。

        通過媒體爆料,隨后該話題迅速發酵,并沖上熱搜榜,昨日最高曾達到熱搜第二名,閱讀量近2.4億次,討論近1.1萬次。中原也很快做了回復:

        13日,中原地產官方微信發布聲明稱,其對此事進行了調查核實,調查結果情況如下:

        1. 賣方(原業主)于2020年9月13日與中原簽署《二手房委托合同》,委托放盤價為4300萬元。
        2. 買方、賣方、中原三方于2021年1月23日簽署《二手房買賣及居間服務合同》,合同中約定此物業最終轉讓價格為4150萬元。
        3. 本次交易買方為一次性付款,交易總金額4150萬元由賣方直接收取。
        4. 此次物業交易中,依據和買方所簽的《傭金承諾書》,中原向買方收取傭金33.2萬元,賣方未支付任何傭金。
        5. 中原作為本次交易的中介機構,盡職完成了此次交易,幫助賣方按照合同約定成交價收到了賣房款4150萬元,幫助買方完成了房產過戶手續并順利收房。完成交易后,中原收取中介服務費33.2萬元。
        6. 后續買方投訴吃差價問題,中原盡能力調查了解到:賣方為賣房同時也與“深圳市深安房地產代理有限公司”簽署了《房產銷售策劃服務合同》,深安地產收取其250萬元服務費用。深安地產法人為“左青”,工商注冊經營范圍是房地產經紀與房地產營銷策劃。但深安地產公司本身與中原無任何關系,也從未和中原有任何業務往來。

        不過這件事的影響還在發酵,讓中介這個行業的口碑受到嚴重影響。加上之前杭州等地搞自己的交易平臺,未來中介這個行業是否會被一刀切,我真無法預測,現在,感覺一切皆有可能。

        市場唯一確定的,就是什么都不確定。

        02

        新房火,二手房冷

        對于樓市,你不區分新房和二手房來說,就是分析個寂寞。

        我很早就開始系統地把新房和二手房的文章進行區分,你會看見新房售樓部火爆,但是二手房卻賣不掉的情況,這種極端的分化,我也早就寫過了。

        深圳,作為中國樓市的風向標,也不能逃脫這個宿命。

        10月8日,深圳中原研究中心數據顯示,今年國慶期間(10月1日至10月7日),深圳市全市新房成交1081套,較去年同比上漲163% ;國慶期間,二手房共成交4套,共計351.22平方米。

        新房成交翻了一倍,二手房只賣了4套,成交了一個寂寞。這就是新房和二手房嚴重分化的結果。而且新房市場還出現了日光盤,就是開盤就賣光。9月,深圳19個住宅項目取得預售許可證,合計預售11440套新房住宅。其中,7個項目開盤售罄。

        你不覺得這個現象和重慶當下,也非常類似嗎?不過是現在重慶還沒有分化這么嚴重而已。

        因為新房和二手房是兩個市場了,新房是限價,土地供應開始給出利潤空間,進入一個計劃銷售的時代;而二手房是被調控,政策打壓,金融打壓,還出了指導價,比市場價低很多,業主根本沒有賣房欲望的市場。

        03

        市場的未來?

        未來的樓市走勢,其實看深圳明年能不能過關,不出現系統金融風險。二手房的指導價,現在已經大面積鋪開了,很多人好奇為什么重慶沒有出?簡單,因為重慶二手房基本沒有什么泡沫,還是比較正常。出現指導價的城市都是二手房炒作泡沫嚴重的城市。這個話題我也不好聊得太深入。

        1. 從各地發布的指導價來看,普遍低于市場價,這將直接導致銀行抵押貸款金額下降。首當其沖的就是二手房按揭貸款。原先一套二手房,假設銀行評估1000萬,按現在評估值可能只有700萬,如果購房者是首套房,首付3成,原先是首付300萬,按揭700萬,現在就只能貸490萬了。
        2. 影響很多炒房客的抵押貸款,抵押經營貸,也將受影響,貸款金額會有所下降。

        這個事,沒有數據可以查的。之前深房理事件,只是冰山一角,但是很多人的貸款應該是3年左右歸一次本,明年是個時間節點,炒房客利用房子作為抵押,違規貸款的經營貸哪怕不好查,但是原來1000萬的房子,可以貸款700萬,現在按新的指導價如果變成700萬,貸款就只能貸490萬,中間就有210萬的貸款差額要補。

        如果資金鏈和杠桿太高的炒房客補不上,是否出現大規模風險,在于,違規操作的惡人有多少?這個我只是做一個推論,沒有數據可以去參考。

        所以,這個變數的影響,不在當下,在明年,這只是針對出臺了二手房指導價和樓市炒房客扎堆的深圳等城市,對于重慶樓市,大家大可放心,幾乎不會受到影響,唯一的可能性是深圳的炒房客如果大本營出問題,會急切拋售重慶的房子回去自救,這種影響我估計很小,在龐大的市場掀不起大浪。

        04

        未來?

        房價短周期的波動其實意義不大,重慶的房價也沒什么泡沫,不可能出臺二手房指導價。所以,只要自己不加杠桿,不追高,重慶的資產還是相對保值和安全的。

        當年羨慕深圳房價暴漲的人,現在都慶幸自己沒有追進去。房子這東西,你看房價漲再高,它只要沒有流動性,賣不掉,就是等于零,加上現在的租金回報率非常低。

        最后我告訴大家一句話:房子,賣掉了是錢,賣不掉就是負債!

        掃描關注“住在太原”公眾微信
        分享新聞到朋友圈
        編輯:

        網友評論

        0 條評論   0 人參與
        作 者: 登陸 注冊       匿名評論
        所有評論僅代表網友意見,住在龍城網保持中立。

        最新評論

        日本AV免费一区二区三区播放