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        這些數據,告訴你傳統商業邏輯巨變后,機會在哪

        http://www.xapycc.com      2021/9/11 9:26:00      住在龍城      評論: 0

        引言:在互聯網+經濟浪潮的沖擊下,傳統商業受到了線上電商的巨大影響。但以住區為目標客群的線下新零售商業,卻憑借著穩定的常住人口+日常必須型的消費模式,異軍突起,成為了商業的新藍海。

        2015年,互聯網+的概念正式在人大會議上被提出,成為新的助力經濟,舉國上下都在擁抱這新型的經濟形勢,一片欣欣向榮。

        有歡必有愁。

        在太原,對于服裝城、海子邊這種傳統零批商鋪來說,卻是滅頂之災。

        互聯網+還處于初級階段,相關從業人員還沒有具備互聯網思維,于是在這個大浪潮之下,傳統零批商鋪哀鴻遍野。

        與此同時,一匹黑馬迅速突出重圍,成為傳統商業中的更堅硬的磐石——社區商業。

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        社區商業因其近距離、多業態等價值,是其他商業類型難以替代的,所以又被人稱之為投資界的“萬年常青樹”,這樣的情況在疫情之后更加明顯。

        網易定位攜手央視市場研究(CTR),基于網易定位與CTR共創的EZ-Tracking極速調研系統,累計訪問近萬名真實消費者,通過分析其在疫情期間的時間花費、消費行為變化軌跡及未來態度預期,得到了一些有趣的發現:

        據公開數據,以社區供銷服務站為主的線下渠道疫情后整體訂單量同比增長50%以上;發達地區以盒馬鮮生為主,去年2月份在部分地區的訂單量達到平時的5-10倍,很多地區甚至出現了搶購風潮。

        種種跡象表明,疫情期間,消費者購買商品的方式發生了變化。民眾對于人群密集、衛生不達標的場所可能產生一定抗拒。更多人嘗試社區零售后,會更習慣這種干凈、便捷的購物方式。

        而通過這次疫情更能顯現其投資價值,根據行為心理學研究,一個習慣的養成通常需要21天,疫情改變了人們的生活,未來很長一段時間也必將在我們的習慣中留下烙印。

        這種業態贏就贏在它不走尋常路。

        當大家都在想方設法,恨不得拉攏全太原的消費力來此之時,社區商業卻只想照顧好這個片區,不奢求雨露均沾。

        它作為城市消費活力的“毛細血管網”,為消費者提供了更直接、更有效率的服務,也是更重要的后勤保障,這讓社區商業一直稱為“潛力股”投資產品。

        兩棟高層養活一個便利店、一個琴行100㎡的商鋪年流水400W......大家可以嘗試晚上去各大社區樓下的餐飲業看看到底有多火熱,完全超出我們的想象。

        社區商業一直在締造著傳統零批商鋪的商業神話。

        在零售業迎來巨大變革的今天,“最后一公里”催生出的新模式成為新風口,“小而美”的業態也受到眾多零售商的青睞,創新型小業態正迅速崛起。

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        社區商業為什么能脫穎而出,其最大的亮點不在于概念,更不在于業態,而在于根據消費人群進行合理的業態搭配。

        簡單來說,社區商業作為社區的附屬品,開發商通過助力運營,實現后期的商業價值溢價;業主的成本可控,運營有了保障,可以做出這個社區需要的業態;消費者追求便利和性價比,整個社區就形成了一個良性循環的狀態。

        但是,購置商鋪也分著三六九等。

        一個社區商業能否進入理想化,前期規劃很重要,大品牌的商業經營水平更重要。

        當下進入太原的房地產開發商很多,但是大部分都是以住宅為主;在商業方面,缺乏營運經驗,所以商鋪的經營穩定率和續租率并不高。

        不談概念,只看數據,結果導向表明在太原商業還是得看華潤。

        我們拿華潤萬象城來看,當我們在百度地圖熱榜上搜索商場時,它的熱度超越別的商場,位居TOP1。

        商場講究“用戶習慣性”,新晉的商場相較于已經在用戶心中培養出“消費習慣”的老牌商場來說,完全不具備時間優勢,而萬象城開業時間僅僅只有兩年,和老牌茂業之類的相比晚了不少,卻依然可以脫穎而出,可見實力非同一般。

        萬象城依靠華潤強大的品牌影響力,以及自身大體量、有特色等一些優勢,2020年實現全年零售額22.48億元,同比提升18.9%,躍居太原市商業體零售額首位,人氣能達到這么高也就不奇怪了。

        而華潤作為老東家,在其中起到了推波助瀾的作用。

        據了解,萬象城近500個品牌,30%的品牌是首次進入山西市場;其中,70%的餐飲品牌,是山西首店。

        數據就是最好的印證。

        華潤擁有著奇強的商業運營能力和成熟的運營經驗,許多品牌方在別的城市嘗到了華潤的甜頭,不約而同的跟隨入晉。

        這種優勢不僅僅只是表現在商場之中,小到社區商業同樣擁有著很可觀的整體規劃和落地能力。

        華潤幸福里的周邊片區成為迎澤西這片土地中數一數二高大上的區域,當我們去實探這里的商業落地情況,并不是我們傳統看到的模樣。

        一切井井有條,并且客流量與日俱增的現狀,完全區別于傳統開發商的落地底商。

        如果底商雜亂無章,那么意味著這里的可替代性很強,沒有自己的門檻兒,后續想持續穩定的野蠻生長,完全是無稽之談;相反,一個好的商業運營,能讓你在大環境之下更多一層保障。

        汾河另一頭,華潤昆侖域已經交房,項目配備商業正在逐漸落地,大家對這個片區的商業升級也是充滿了期待。

        平心而論,華潤的商業成熟度確實要高出一截。

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        2020年,首開·華潤·紫雲府一躍將成為這個片區500米半徑(軍民路學府街交叉口為圓心)內規模最大的社區。

        對于學府街而言,紫雲府的到來并不是片區唯一一個住宅這么簡單,而是要形成一個綜合大社區。

        整個項目包括住宅、商業、學校等多種不同業態。尤其在商業方面,對于片區來說,是變革性的入駐。

        據了解,紫雲府依據華潤本身強大的商業背書,對商業業態有充分的了解,提前對社區業態進行整體規劃。設置四條商業街,分別坐落在學府街、塢城南路、師范街和軍民南路,而且定位各顯神通。

        這樣也業態基本上覆蓋了整個學府公園片區一公里半徑內超10W人,包含約27個社區,還有大量的事業單位和醫院學校等。

        更關鍵的是,整個片區的消費能力非同小可。周邊隨著省zf的搬遷,吸引來一大波高凈值人群,再加上這里本身的原有人員就以婚孕人群和中年人群為主,擁有著高品質消費需求,這樣使得整個片區客群的消費能力和頻次異常強大。

        再加上“泛武警醫院經濟圈”和“泛學府公園經濟圈”的影響,本身的流量得到了很大的保障。

        但是另一方面,在龐大的需求端口之下,供給卻略顯不足。

        因為位于學府公園片區的核心位置,整體發展較早,所以周邊基本上已經成熟,多年來沒有多余的土地讓位給商業,再加上前幾年區域進行了大的調整,業態更加穩定。

        片區現有的商業也多以零售和餐飲為主,無整體的統一商業規劃,氛圍較差且分散,我們看到的情形是這樣子的:

        尤其是學府街一側,體育路和塢城路中間完完全全就是一個真空地帶。

        換句話說,這個片區目前自有的商業熱力太弱了,沒有形成集中的商圈。距離這個片區最近的購物中心都需要跑到1.5公里之外,但是目前還在建設中。

        因此,紫雲府的商業配套,價值到底能有多高,無法想象。

        市中心核心區域的商業,更像是一個契機。

        據了解,紫雲府的商業分為兩大類,獨棟商鋪和底商,而且依托于開發商規劃運營經驗,大體上分為四種業態:

        步行200m范圍內的高頻次基礎需求:以超市、便利店、生鮮超市、藥店診所為主;

        步行500m范圍內的中頻次隨機性消費:以美業、餐館、居家用品和煙酒咖啡店為主;

        步行1000m范圍內的目的性消費:以寵物業、培訓業和健身房為主;

        圍繞公園、學校和醫院的專項需求消費:診所、花店和小型超市等;

        ......

        在商業普遍不被看好的大環境之下,社區商業更像是一匹黑馬,特立獨行般的存在,廝殺在整個市場之中。

        而對于它的考量,只要人流量夠大,大家的消費能力高,就存在無限的可能性。

        目前紫雲府的相關商業從建面約30㎡到300㎡不等,有想法的讀者可以聯系我們的客服小姐姐,我們來提供更精細的數據。

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        編輯:花彪

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