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        地價再次逼近房價,廣州樓市發力追深圳

        http://www.xapycc.com      2020/11/19 9:06:00      鄧浩志      評論: 0

        11月16日,天河牛奶廠地塊最終以總價48.65億元成交,被合景地產拿下。折合樓面價51463元/m,溢價率約19.68%,是目前天河最高的樓面價,在廣州也僅次于時代中國拿下的石崗路AH051028號地塊(樓面價55437元/㎡),成為廣州樓面價第三高地塊(第一仍是越秀南路地塊)。該地塊容積率為2.0,建筑密度30%,起拍價4.3萬元/m,參與的房價就有十幾家之多,總共經過了21輪競拍才出結果。

        簡評

        1、 天河再現地價接近房價的情況。

        按照5.1萬/m的樓面價,項目銷售價格在7萬元/m以上才有可能實現盈虧平衡,如果裝修標準稍微高點,綜合成本可能要接近8萬元/m,再加上適當的利潤,未來這個項目售價可想而知。獲得該地塊的是本地房企,對廣州市場是非常的了解,基本不存在嚴重錯判的問題。

        這塊地憑什么賣這么貴?地塊容積率較低,只有2.0,按慣例可以做部分類別墅產品,這是可以提高銷售單價的。不過項目也必定會有超過2/3的是洋房產品,近期牛奶廠幾個次新二手洋房項目報價多數在6~6.3萬元/m附近,和預期售價的7~8萬元/m明顯有不少的差距。只能說房企們還是非常看好該板塊房價的升值前景。更簡單一點理解就是其余未來1~2年內,這個版塊的均價大致還能漲2萬元/m。

        2、 樓市進一步升溫,廣州開始發力追趕深圳。

        廣州新房成交均價在10月已經首次突破3萬元/m(過去3年基本在2.5~2.6萬/m間波動)。廣州新房成交價漲幅在9、10月份都領漲大灣區所有城市,在全國也名列前茅。廣州已經完全接棒深圳,成為大灣區國內房價上漲的“排頭兵”。

        從分區情況看,天河、黃埔、南沙幾個區房價繼續領漲全市。此次拍賣的牛奶廠地塊位于天河區,區內目前在售一手項目極少,個別項目今年內就已經連續三次提價,總體上漲幅度超過10%。

        牛奶廠地塊掛牌出讓后,周邊二手房已經紛紛上調報價,而天河核心區更是普遍出現二手房業主提價惜售的情況。全廣州,尤其天河房價的繼續攀升已是大概率事件,于是房企紛紛闊綽出手,以增加廣州的土地儲備。今年至目前為止,包括天河、越秀、南沙等區域都刷新了樓面地價的紀錄,全市樓面地價TOP1、3、4的紀錄也紛紛刷新。市場熱度已經有點2016年時的感覺。

        今年房地產市場高熱與疫情沖擊下造成的經濟低迷有密切關系,原因我已經說過多次,不再贅述。需要重點提示的是,從今年1~10月廣州經濟增速數據考慮,接下來半年內,廣州各區采取實質收緊樓市政策的可能性比較小。因為只要了解一下近期公務員、事業單位等職工的工資情況就能窺視廣州財政的一角。賣地是當前的廣州財政極為重要的收入,不能停,也不能少,你懂的……

        當然,類似的情況還包括很多城市,前幾天我已經分享過大灣區9市近期的經濟增速,除深圳+2.6%,其余都不咋地,所以東莞3個月出臺5次調控政策,市場也仍無明顯降溫。所以我還是那個建議,趕緊買房!

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