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        競爭激烈 太原樓市局部區域陷入“價格戰”困局

        http://www.xapycc.com      2020/11/6 9:20:00      山西晚報      評論: 0

        銀十即將收尾,在少數樓盤依靠品質換得價升量漲可喜業績的同時,省城樓市競爭激烈的部分區域,為搶爭客戶,不顧一切打出低價牌,將整個片區的樓市帶入更加艱難的困局——

        A 起價9500元 拉低片區價格預期

        備受關注的太原城西片區,萬達、華僑城、華潤、富力、龍湖、中鐵、遠洋等多家房企集聚于此。區域內西中環、南內環西街、迎澤大街城市快速路、主干道縱橫交錯,半小時通達省城任意一角落,再加上山大附中等名校配套的加持、綠化生態等諸多自然優勢,這個區域一度被省城地產業內人士視為繼晉陽湖之后的又一個城市新生區。

        早在2019年,業內人士預判該片區的樓價起步水平應在12000元/平方米以上,按照樓市開盤低開高走的調價習慣,該片區成交均價達到15000元/平方米、16000元/平方米只是稍加時日的問題。

        但10月底的萬達城西新項目開盤,再度打破這個區域的樓價平衡。10月30日晚,該項目放出信息:“萬達地產將拿出‘史詩級別’團購價9500元/平方米(起價),限時三天,限量200套發售。”置業顧問紛紛將這一信息轉發至微信朋友圈,表示樓盤不排號、直接認籌,只賣200套。

        10月31日開盤當日一早,熙熙攘攘的認籌購房者擠滿了售樓處前的空地。排隊認籌的購房者不時看著手表,手中拿著手機計算器計算每月房貸。項目開盤當天售樓處持續火爆。當晚,置業顧問通知未在當日選上房源的業主:目前在售剩余戶型僅有85平方米、120平方米和135平方米,樓層是5層以下、20層以上,欲購從速!

        一位網名為“8戒”的網友告訴記者,“萬達城西的新盤戶型和旭輝江山的相似度很高,我中意的105平方米戶型,選房開始一會兒就賣光。后來看中了13層一套120平方米戶型的房子,成交價在10800元/平方米,猶豫片刻即售光,業主搶房速度太快。”

        另一位購房者則表示,“這種低價促銷就像金地都會名悅一樣,宣傳9600元/平方米起,但起價房一般存在瑕疵,業主都不想買。最終成交價格都達到11000元/平方米。”但相比同區域12000元/平方米的價格,萬達城西新盤的低價顯然極具誘惑力。在200套房子銷售完畢之后,該盤又以低于周邊樓盤均價水平繼續加推開盤,搶客意愿顯而易見。

        B 爭搶業績 樓盤放棄市場養護

        時間回撥到2018年9月底,因地價過高流拍而上了全國各大媒體頭條的太原煤氣化千畝地塊二次起拍,被央企華僑城以116.17億元的價格全部收入囊中,樓面地價高達4100元/平方米。由于體量較大,華僑城陸續聯合眾多開發商共同開發。如今,這塊面積為82.77萬平方米(約1241畝)的土地上,集聚了中鐵諾德逸宸云著、華潤公元九里、華僑城天鵝堡、萬達西岸class四大名企樓盤,而加上周邊的龍湖天矩、富力悅禧城、遠洋萬和四季等名企項目,該片區無疑是太原眼下樓盤供應量最充沛的區域。

        按以往慣例,省城名盤集聚的區域往往是道路通坦、配套齊全、人文及自然資源豐厚、優勢疊加的城市發展前沿地,樓市產品豐富多樣,吸引著眾多剛需、改善以及豪宅多類客戶的眼光,樓價更是一路水漲船高。但過去一年多來,城西這個本應快速成長的片區,陸續開盤的樓盤價格水平卻是越來越低。記者走訪該片區多項目發現,萬達西岸CLASS價格最低,起價為9500元/平方米,均價10500元/平方米;華潤公元里均價12200元/平方米;中鐵諾德逸宸云著均價13000元/平方米;華僑城天鵝堡天均價13000元/平方米。

        被各房企自定義為“樓市標桿”“人居標準”的太原城西各樓盤,價格水平與項目定位關聯度不高,價格走勢令人費解。易居研究院智庫中心研究所總監嚴躍進表示,省城樓市今年未出現成交量價齊升的爆發期,積壓了一部分購房需求。萬達新盤低價入市吸引了一部分眼球,短期內刺激了成交量的大增。多位業內人士稱,面對已形成的開發成本,項目未來營銷策略該怎樣?尤其是同一區域內與萬達項目榮辱共存、利好共享的其它樓盤如何銷售,這些競品將通過怎樣的價格、產品定位調整來應對價格戰,萬達顯然沒有顧及,也可能顧不上考慮。

        在打雞血似的搶爭客戶過程中,萬達新盤不僅打出低價的殺手锏,并將山大附中學區房、省實驗小學落戶等開發商不可控城市配套、無法落實在購房合同承諾中的有利銷售因素大肆宣傳。

        C 細節品質 樓市未來主力競爭點

        嚴躍進表示,以低價來搶爭客戶,說明企業對自身掌控市場的能力很有信心。但全國各地此起彼伏的樓市打折促銷中,有的樓盤降價名不符實,而擠掉樓價泡沫、提升產品性價比的產品,確實能吸引更多購房客戶。萬達城西新項目的低價入市策略獲得成功,說明太原樓市仍有很強的購房潛力和消費需求,由此也帶動市場交易。

        但非理性,甚至低于成本、打破市場平衡的惡性價格戰,會給健康樓市帶來傷害。不但影響樓盤做好品質的信心,更會引發更多樓盤陷入低價競爭的困局,最終讓業主資產縮水,傷害業主及樓盤的品牌利益。

        省城一位開發商坦言,今年年初,疫情對樓市成交帶來影響,不僅開工整整晚了40天,而且銷售回款減少、已售房交付延期,整個市場的銷售及施工周期有所延長,房企的財務成本增加。在多重壓力之下,今年交房的許多樓盤“降標降質”,引發業主集體維權。尤其是精裝房的問題更為突出。近期接到的多個業主投訴顯示,公共區域裝修簡陋、室內裝修材質低檔、綠化面積及品質縮水、地庫及公共區域未施工完畢是業主投訴的主要問題。而陷入價格戰的各樓盤,因銷售透支項目利好、建設成本壓縮、交房匆匆忙忙等問題,交房貨不對板的問題只會更加嚴重。

        同策研究院宋紅衛認為,太原樓市兩極分化較為明顯,有資源支撐及高性價比項目較受市場歡迎。高價地項目本身在價格上毫無優勢,隨著二手房市場下行,倒掛現象弱化,導致高價地項目受歡迎程度下降。

        而從理性購房的角度看,品質和細節經得住考驗的樓盤及房企,更具市場競爭力。記者走訪了解到,在樓市局部區域陷入價格戰的同時,太原城南龍城大街附近多個主打產品品質的樓盤,近期紛紛上調了銷售價格,獲得新老業主的追捧。

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