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        買房投資必看!樓市的這幾大特征 你都知道嗎?

        http://www.xapycc.com      2020/11/2 9:26:00      金融界      評論: 0

        近期,貝殼研究院發布了《2020城市剛需購房報告》,信息量很大。在《報告》中我發現了許多關于各大城市剛需群體置業、城市發展脈絡、人口流動等現狀和特征及其背后的邏輯,值得與大家一起分享。

        不過客觀來說,《報告》以4個一線城市+15個新一線城市+11個二線城市為研究樣本,樣本覆蓋率并不高,雖不能完全呈現中國樓市現狀,但可以比較明確地判斷其基本趨勢。

        1、重慶、深圳、東莞人口潛在需求指數排名前三

        解讀:人口是決定樓市趨勢的長期因素,有人的地方,房價才會漲。報告數據顯示,重慶、深圳、東莞人口潛在需求指數排名前三,成都、西安和天津的人口潛在置業需求指數也擠進TOP10行列。通過對比你會發現,2019年重慶常住人口3124萬,在校小學生規模206.3萬;四大一線城市,以及成都(1658.10萬人;2019年)等城市也都是千萬級人口大市。所以無論從增量還是存量方面看,這些城市房地產都有強大的需求支撐。

        不過需要注意的是,人口潛在需求不等于人口吸引力。比如排名第一的重慶,過去5年人口增速整體呈下降趨勢。即便是示范區深圳,在2020年疫情影響下,人口也較于2018年少了將近100萬人。

        所以真正決定城市人口吸引力的不在于城市規模有多大,而在于是否存在有潛力的產業。而諸如像重慶、西安、成都等雖然定位是新一線城市,但真正愿意呆在那的人并不見得有多少。《報告》根據經濟增長、第三產業占比、資源配套和創新能力四大指標對比后發現,北上廣深及一線周邊地市依然是人口吸引力、發展潛力最大的城市。報告數據顯示,北京、廣州、南京、杭州、深圳位居前列。

        2、大灣區樓市靠人口流量,石家莊、重慶等地樓市靠出生率

        解讀:這其實是一場全國資金和本地資金的較量,而后者顯然是雞蛋碰石頭。全國來看你會發現,購房客本地比例的高低與城市發展潛力和當地經濟相關性不大,即并不是越發達的城市,外來人口購房者比例越高。那么,這和什么有關呢?產業、創新以及城市發展格局。

        由于上海地區經濟結構主要以國有為主,廣東主要以民營為主,這就注定了絕大多數中低層勞動者都會向廣東流動,因此珠三角地區剛需購房者來源本地戶籍占比非常低。此外在創新這塊,深圳領跑全國,進而帶動周邊地市,也吸引著全國的資金,當然也包括購房資金。報告數據顯示,深圳、惠州、東莞三個城市剛需購房客來自本地的比例僅在3.7%-6.3%之間,在所有樣本城市中水平最低。而在石家莊、重慶、南通三個城市,剛需購房來自同城的比例超過60%。

        3、四大一線置業動力指數靠前

        解讀:報告數據顯示,深圳置業動力指數最高,排名居于榜首,北京和廣州次之,上海排名第四位。

        現在很多媒體都在鼓吹所謂的新一線城市,但有一個很殘酷的現實是:傳統四大一線城市的人口、資源、政策吸引力地位,中短期內任何城市都無法撼動。一線城市兼具戰略定位、經濟發展、資源配套、創新能力等多維度的優勢,說“新一線”只是某些方面超越而已,全面超越中短期幾乎不可能。客觀來說,杭州、東莞、惠州等地的人口流入,不過是滬深的溢出效應罷了。人們理想的置業首選仍是一線。

        不過由于城市飽和的問題,一線城市也開始將部分功能分散開來,比如北京和雄安。或者產業錯位發展,比如上海和江蘇。當然不可否認,諸如杭州、東莞、佛山等地方產業優勢在全國也數一數二。

        4、剛需購房客群在城市市郊置業較多

        解讀:報告數據顯示,以北京為例,從空間分布情況來看,剛需購房群體主要集中在五環外區域,越靠近市中心,成交量越小。上海主流成交商圈主要分布在中環外,內環核心商圈成交占比較小。

        有人說,這不很正常嗎?市中心貴,當然在郊區買,有什么問題嗎?表面上是因為價格層次,實質上可以反映出這個城市的商圈,即商業地產發展是否合理。

        關于商業地產,不少城市在發展初期都會集中在老城區,后期則會不斷開拓新城,形成“商圈遍地開花”的發展格局。而在一線城市,基本上每個轄區都有一個中心商圈,對當地樓市起到相互促進的作用。但是在一些大搞新城的三四線城市,這樣的商圈或新城往往會形成“鬼城”。比如根據《蘭州市城市商業網點規劃(2016-2020)》,蘭州需要多個商業地產同時發展,且部分寫字樓需要“按照甲級、5A的高標準來建設和運營”,但是蘭州經濟體量僅為2837億元(2019年),2019年常住人口增量不過3.73萬,根本無法給商圈提供足夠的流量和購買力。所以無論是商業還是住宅,一線城市的庫存可以通過時間來消化,而三四線城市的庫存,如果經濟不崛起,庫存就永遠是庫存。

        5、剛需購房女性近半

        解讀:在大城市,晚婚晚育很正常,女性也是一樣。男性為了事業可以放棄愛情,那女性呢?如果事業穩定且愛情還未到來的時候,自然會選擇買房。

        報告數據顯示,30城剛需購房者中女性占比在35.8%-56.3%之間,整體占比約為46.3%。其中天津、上海、北京等地該數據甚至接近50%。

        6、超八成消費者認為所在城市未來1年內房價預期持平或微漲

        解讀:這意味著報告樣本中的30個城市未來房價將趨于穩定,事實是這樣嗎?未必。客觀來講,深莞惠大灣區的房價還在上漲,而天津、沈陽、長春等地部分地區房價還在下跌。所以說在當前房貸和房企融資總體收緊、三四線去庫存的背景下,地方樓市分化和全國調控政策整體偏松是樓市的整體特征。不過,報告數據顯示,如果有200萬,約40%的人還是會選擇買房。可見,房子在國人心中投資屬性的地位短期內無法轉變。

        總結

        雖然這份報告的樣本城市并不多,但是根據最真實的交易數據得出的,可參考性還是有的。我們從報告也可以得出結論:大城市的馬太效應仍在,不少城市房價仍在穩步上漲,但人們對房價的預期已經大有改變。

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